Umowa przedwstępna zakupu mieszkania najlepiej u notariusza .

Najczęściej stosowana jest gdy strona kupująca potrzebuje czasu na zorganizowanie środków na jej zakup .  Sprzedający często godzi się zawrzeć taką umowę aby mieć gwarancję że kupujący poważnie podchodzą do transakcji .

Umowa przedwstępna chroni zarówno przyszłego sprzedawcę jak i nabywcę  , jeżeli po jej zawarciu nie doszło by do podpisania umowy „docelowej”, stronom będą przysługiwały określone roszczenia.

Umowa przedwstępna stanowi pewien etap na drodze do zawarcia umowy docelowej. Warto jednak zadbać o zabezpieczenie własnych interesów w takiej umowie, celem uniknięcia ewentualnych problemów w przyszłości.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości .

W umowie przedwstępnej konieczne jest wskazanie kilku danych :

– dane personalne i adresowe kupujących i sprzedających ,
– cenę nieruchomości i termin, w którym ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej,
– sposób zapłaty (np. przelew bankowy).
– wysokość  zaliczki  (tj. część przyszłej ceny sprzedaży) lub zadatek (tj. świadczenie podobne do zaliczki, lecz dodatkowo zabezpieczające przed bezzasadnym uchyleniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej),
– kary umowne na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej lub zawinionego opóźnienia w jej zawarciu.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego a  jedna ze stron unika przystąpienia do transakcji możliwe jest „zmuszenie” niesolidnego kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej. Aby było to możliwe, umowa przedwstępna musi spełniać określone warunki. Na podstawie art. 390 § 2 k.c. gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Na przykładzie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strona będzie mogła skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej jedynie wtedy, gdy w umowie przedwstępnej oznaczono dokładnie nieruchomość, jaka ma zostać sprzedana oraz ustalono jednoznacznie cenę sprzedaży.

Warto pamiętać o tym, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, zawarta w formie aktu notarialnego, umożliwia zabezpieczenia powstałego wskutek zawarcia umowy roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej poprzez wpis stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości.

Podstawą prawną dla dokonania takiego wpisu jest art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, w tym m.in. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego.

 

Dlatego w przypadku umów przedwstępnych dotyczących obrotu nieruchomościami tak ważne jest zawieranie ich przed notariuszem.