Odpłatne zbycie nieruchomości jako czynność podlegająca opodatkowaniu .

Zgodnie z  treścią  art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości. Przy czym pojęcie nabycia należy rozumieć w sposób szeroki, zatem w kategorii tej będą mieściły się nie tylko czynności polegające na zakupie nieruchomości, ale także na ich nabyciu w drodze spadku lub darowizny.

Pięć lat liczone jest od początku roku następnego od daty zakupu nieruchomości. Oznacza to, że jeśli nieruchomość została zakupiona w styczniu 2016 roku, to pięć lat liczone będzie dopiero od stycznia 2017 r,  więc pięć lat upłynie w styczniu 2022 . Jeżeli okres pięciu lat zostanie przekroczony, wtedy istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości bez zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli nieruchomość została sprzedana znacznie drożej.

PIT-39, w którym rozlicza się sprzedaż nieruchomości, jest składany do końca kwietnia roku następnego po roku w którym nastąpiło zbycie nieruchomości . Jeżeli sprzedaż nastąpiła w roku 2021 to obowiązek uiszczenia podatku upływa 30 kwietnia roku 2022 .

Jak oblicza się podatek ?
Co zalicza się do kosztów transakcji ?
Jak można go uniknąć ?
Kiedy jesteś zwolniony z jego zapłaty ?

Podatek naliczany jest w wysokości 19% od uzyskanego dochodu co oznacza że jeżeli nieruchomość sprzedajemy za tyle po ile ją kupiliśmy podatku nie będzie .

Jeżeli jednak nieruchomość sprzedajemy z zyskiem wtedy musimy ten podatek obliczyć samodzielnie .  Dla przykładu jeżeli kupno nastąpiło za 300.000 a sprzedajemy nieruchomość za 400.000 to naszym zyskiem jest różnica czyli 100.000 , nasz podatek wyniesie więc 19 tyś.

Podstawę opodatkowania  możemy jednak obniżyć wskazując udokumentowane koszty jakie ponieśliśmy z zakupem i podniesieniem wartości nieruchomości . Do kosztów takich zalicza się :

– opłaty notarialne
– wynagrodzenie agenta nieruchomości
– koszty związane z remontem
– planowane wydatki na przyszłe cele mieszkaniowe które zrealizujemy w ciągu najbliższych 3 lat

Inaczej liczy się okres pięciu lat w przypadku nieruchomości otrzymanych w drodze spadku. Otóż, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku nieruchomości, okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tych nieruchomości przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę.

Zasada taka  nie dotyczy nabycia nieruchomości w drodze darowizny – w takim przypadku rozliczenie PIT 2022 odbywać się będzie na zasadach ogólnych.

W przypadku nabycia w drodze darowizny okres pięciu lat obliczany jest od momentu nabycia przez obdarowanego, natomiast w przypadku spadku – od roku, w którym spadkodawca stał się właścicielem nieruchomości .

Jeżeli jednak musimy zbyć nieruchomość przed upływem pięciu lat możemy pomniejszyć należny podatek o koszty uzyskania przychodu

Do kosztów przy nabyciu nieruchomości w drodze spadku lub darowizny zaliczyć można  udokumentowane nakłady poniesione przez spadkobiercę lub obdarowanego w czasie posiadania nieruchomości, jak również kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn (o ile oczywiście taki podatek wystąpił, ponieważ nabywca w pewnych okolicznościach może skorzystać ze zwolnienia od tego podatku).

Do kosztów w przypadku sprzedaży nieruchomości spadkobierca może zaliczyć również udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na spadkobiercę ciężary spadkowe, przez co rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Spadkobierca, w przeciwieństwie do obdarowanego, może dodatkowo w kosztach podatkowych uwzględnić także wydatki na nabycie oraz nakłady ponoszone przez spadkodawcę, o ile oczywiście są one prawidłowo udokumentowane.

Ulga  mieszkaniowa .

Jeżeli nie minęło jednak pięciu lat od nabycia nieruchomości , aby uniknąć płacenia podatku, można skorzystać z tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Wówczas w Urzędzie Skarbowym należy złożyć deklarację, że w ciągu trzech lat, liczonych od nowego roku po dacie sprzedania mieszkania, zarobione pieniądze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, czyli na: zakup mieszkania, domu lub działki, zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, na remont, na rozbudowę domu .

Ulga mieszkaniowa: co można odliczyć?

Kluczowe znaczenie w kontekście zastosowania ulgi mieszkaniowej przyjmują więc własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zalicza się do nich m.in.:

• Nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• Nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z takim budynkiem czy lokalem,
• Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• Nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, pod warunkiem że w okresie 3 lat grunt zmieni swoje przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• Koszty budowy, rozbudowy, przebudowy lub remontu własnego budynku, lokalu mieszkalnego lub jego części,
• Koszty rozbudowy, przebudowy, adaptacji na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części.

Ewentualny dochód ze sprzedaży nie łączy się z innymi dochodami uzyskanymi przez podatnika i jest rozliczany w osobnym zeznaniu rocznym.